房地产行业(地产开发)2022年中期投资策略：风雨渐歇行业筑底 政策发力静待转机

　　核心观点

　　政策面：整体来看，房地产宽松政策进入实质性执行阶段今年以来，中央多部委对房地产政策进行结构性纠偏，在“房住不炒”主基调下，保障居民合理住房需求，改善房企合理融资需求。

　　房地产调控由释放维稳信号步入针对信贷端出台更为积极的政策，进入宽松政策实质性执行阶段，房地产行业供需恢复可期。具体来看，中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期；各地纾困政策不断，因城施策松绑加码。

　　投资建议：

　　1)龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力，重点推荐万科A/万科企业、中国金茂、华润置地、保利发展。2)先发布局多元赛道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升空间，建议关注金地集团、招商蛇口、新城控股、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、中国海外宏洋集团。

　　风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、企业信用风险等。

　　统计局数据：疫情反复供需两端承压，静候信心回归与基本面修复商品房销售继续遇冷，宏观经济与微观企业基本面下，各能级城市与各梯队(/资质)房地产企业的销售表现加剧分化。

　　1-4月房地产投资累计同比转负，4月单月新开工深度下滑，侧面反映房企土地投资意愿下滑。

　　房地产开发到位资金仍显疲态，各指标跌幅均有扩大。

　　土地面：土地成交仍处历史低位，国央企及城投公司托底作用突出土地购置单价同比数据延续上升趋势，且有加速上行迹象，开发商土地获取持续向高能级城市聚集。

　　首批次“两集中”供地高峰已过，优质宅地入市比例提升；房企拿地意愿偏弱，国央企及城投公司依旧是拿地主力；城市间土拍热度分化加剧，多城持续底价成交。

　　资金面：需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻疫情扰动下，实体经济全面承压，居民部门购房意愿明显收缩。5月强效政策缓释购房资金压力，重建居民和企业信心。

　　尽管各地宽松政策频发，不断向市场释放暖意，但由于行业存量风险尚未完全化解，销售数据较弱，多重因素下融资规模处于相对低位。

（文章来源：光大证券）