金科股份发布半年报：现金流持续优化 上半年转型升级成效显著

　　上半年，在楼市调控叠加疫情散点多发之下，整个地产行业在震荡中艰难前行。作为行业中的一员，金科股份(000656.SZ)在行业新风向下，正全力推进公司逐步实现良性循环。

　　8月31日，公司正式对外披露2022年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入313.22亿元；完成交付项目98个、总交付批次118个，总交付体量为626万平米；其中，住宅交付总套数32693户，覆盖全国47个城市。

　　金科股份只是上半年房地产市场的缩影。在房地产下行的大背景下，房企纷纷开展各项举措，以应对经营环境的变化。据此，金科股份也对市场进行提前分析研判，围绕“一稳二降三提升”经营发展策略，统筹生产经营与风险防控，努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，稳定公司经营大盘。

　　“保交楼”早已成为了金科上半年发展的关键词。报告期内，公司通过差异化铺排复工方案、建立有效复工复产监控机制、专款专用保障交付能力等多措并举，公司如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米。

　　值得一提的是，在98个实现交付的项目中，有半数实现了提前交付，在许多购房者因“烂尾楼”等新闻而对现下购房持观望态度时，金科这一举动无疑向市场传递出了重要信号，对于重筑消费者购房信心，刺激销售端增长，有着难以估量的作用。

　　积极降负债 “轻装上阵”迎接行业回暖

　　有行业专业人士表示，随着疫情防控趋好，加之房地产行业宽松的政策预期，房地产市场将进一步走向复苏。植信投资研究院在其报告中也认为，房地产市场在下半年有望出现好转，销售回暖，土拍回升，投资转正。大城市住房销售将率先于三季度企稳回升，并带动房价摆脱下行通道，四季度楼市值得期盼，下半年的市场情况将好于上半年。

　　多方合力，正积极促进房地产市场恢复。在上半年的政治局会议中，曾明确传递要支持房地产市场平稳健康发展的决心，而具备条件的省市预计将出台相关文件支持包括放松公积金贷款制度、调整房贷首付比例、取消限制性购房措施等在内的措施。银行也将加大对房企贷款支持力度，优质房企也在加大债券发行力度，有效增加土地购置相关的金融支持。

　　在这一背景下，金科股份通过多种途径积极做“减法”和“加法”，以期“轻装上阵”迎接市场暖风。

　　首先是有息负债方面，报告期内，公司有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元，降债成果显著。

　　其次，在存量债务管理方面，公司同样追求“稳”字当头。在切实遵循监管精神的意识下，公司同各合作金融机构进行沟通和还款方案协调，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。

　　而在“加法”上，公司则积极引进战略投资并争取政府纾困政策支持。通过成立专项工作小组，由专门团队负责跟进并推动包括国资平台在内的投资者引进工作。而对金科股份面临的短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持，这也能从侧面看出政府对促进房地产行业复苏的重视。

　　目前公司已经完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

　　此外，公司上半年经营活动产生的现金流净额为87.3亿元，同比大增247.20%，为实现下一阶段发展目标准备了充足“弹药”。也在充满不确定性的市场环境中，大幅增强了公司自身抗风险能力。

　　主动拥抱升级转型轻资产业务持续布局

　　随着城市土地存量市场的到来，不少商业公司凭借专业的运营能力，正在加速布局轻资产项目。今年上半年，公司积极推进转型升级，轻资产运营能力得到系统提升。除了智慧服务能力在行业内保持领先水平，独立发展能力凸显外，公司在商业、产业运营能力以及代建运营业务方面均持续发力。

　　报告期内，公司商业运营能力稳健提升，“地产+商业”发展模式初见成效，金科股份不但积极拓展新合作伙伴，还率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META，实现热门赛道以及未来趋势的提前布局。

　　在产业运营方面公司同样硕果累累。上半年金科股份持续为各地区多个项目专业定位咨询、代理招商及运营服务，凭借多年深耕积累的产业运营专业经验，公司还实现了江津智慧科技城首批次交付运营。凭借优质高效的运营实力，金科产业还获评了2022中国产业园区运营优秀企业。

　　代建业务发展则渐入正轨。早在2017年，公司已在该赛道抢先进行布局，确立了先发优势。在业务的逐步拓展中，公司高效整合内外部社会资源，结合自身民生地产开发经验，依托强大的价值创造能力与运营管控体系，不断将该板块业务发展壮大。

　　据公开资料显示，截至2022年6月21日，公司代建业务累计签约项目近30个，业务重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，其中上海、南京、深圳等一二线城市项目占比高达52%，整体业务已进驻全国17个省(市)21座城市。报告期内，公司代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元，具备较高发展潜力。

　　在房地产下半年有望显现“新气象”，公司维稳主业与轻资产业务布局双头推进下，高效盘活资产，尽快实现良性发展循环。

（文章来源：证券市场红周刊）