写字楼供应高峰来了：第四季度，深圳要新增供应超50万㎡

2022年三季度，随着优质楼盘入市、信贷环境放宽，深圳住宅市场交易活动复苏。进入第四季度，部分位于核心区域且市场关注度较高的优质项目相继入市或带动市场进一步回暖。

那么面对严峻的经济环境及本土疫情的持续影响下，深圳的商业地产情况又如何？10月19日，第一太平戴维斯发布了《2022年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告。报告从写字楼、零售物业、住宅等方面解读了2022年前三季度深圳房地产市场的概况并前瞻未来发展趋势。

写字楼：

预计六个新项目交付入市，四季度进入供应高峰

写字楼方面，部分企业继续缩减办公租赁面积以压缩运营成本，影响租赁去化达成。截至第三季末，全市净吸纳量环比下降41.7%。在此背景下，叠加新项目入市的影响，全市空置率环比上升0.5个百分点，至23.4%。

从写字楼租金来看，企业因租金预算收紧，多选择搬迁或缩减面积来压缩成本，对此业主亦普遍选择降租来提高项目竞争力，全市租金指数再度环比下降0.9%，平均租金降至人民币每平方米每月177.5元。

另外在供应方面，第三季度原计划入市的部分项目因受包括疫情复发在内的多重因素影响而推迟入市。截至季末，全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%，至964万平方米。但展望未来，2022年第四季度，预计将有六个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应。

深圳写字楼物业市场：现有存量与新增供应

第一太平戴维斯同时指出，2023年预计为供应高峰，全年新增供应预计达135.3万平方米，截至年末，全市总存量将达到1154.2万平方米。鉴于新增供应可观，市场去化仍将承压，全市空置率预计继续上升。另外，经济环境仍然严峻，叠加大量新增供应入市的影响，租赁市场竞争料将加剧，全市平均租金或将延续整体下跌趋势。

零售：

净吸纳量转正，多数商圈租金水平保持稳定

零售物业方面，第三季度深圳零售物业市场共有两个新购物中心开业，共为市场带来15.2万平方米的新增供应。市场总存量因此环比扩容2.5%，至624.0万平方米。展望四季度，深圳零售物业市场预计迎来四个购物中心集中开业，合计零售建筑面积达约37.0万平方米。

因新项目前期招商阶段即引进众品牌入驻，并于期内开业，其所吸纳的租赁需求即于本季度得以体现。得益于此，全市净吸纳量由负转正至11.2万平方米。尽管如此，这尚未能抵消整体市场租赁需求较弱所带来的影响，部分既有项目空置率仍有上升，加之个别新目开业表现未及预期。季末，全市空置率因此环比微升0.5个百分点，至7.8%。

深圳零售物业市场：新增供应、净吸纳量及空置率

租金方面，第三季度除个别项目因经营承压微调租金以外，多数商圈租金水平保持稳定，全市租金指数环比基本持平、同比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月616.6元。

展望未来，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇提到，“购物中心核心与次核心商圈租金分化现象将愈趋明显。”其中，标杆项目将凭借其运营管理优势不断实现租金增长，进而推动核心片区整体租金水平的增长。而次核心商圈平均租金或将因新项目入市而有所下降。在此影响下，加之第四季度新增供应又多位于次核心商圈，全市平均租金水平预计将结构性下降。

南都·湾财社记者孙阳